不惧“破发”！物业企业上市再提速，行业天花板还有多高？

物业行业依然被视为成长中的“潜力股”，先行者的破发并未影响后来者的热情。

2021年开年以来，物业企业的上市步伐再度提速。1月20日，中骏集团公告称，可能分拆商业物业管理及运营服务、住宅物业管理服务业务于港交所上市。除中骏外，本月内已经有世纪金源服务、德信服务、新希望服务、星盛商业等至少4家物业公司提交了招股书或通过聆讯。另有两家物业公司荣万家、宋都服务已经挂牌上市，不过，这两家物业企业也遭遇了上市即破发。

物业企业之所以如此前赴后继，在于他们需要抓紧这一次进入资本市场的快车道。而在最新政策利好的助推下，物业行业的想象空间又具有了更多落地性。

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一边争入场，一边争份额

据《每日经济新闻》记者不完全统计，在刚刚过去的2020年，已有包括融创服务、世茂服务等在内的15家物业企业成功上市，此外还有20余家物业企业在准备上市进程。

今年1月20日，中骏集团公告称，可能分拆商业物业管理及运营服务、住宅物业管理服务业务于港交所上市。除中骏外，本月内已经有世纪金源服务、德信服务、新希望服务、星盛商业等至少4家物业公司提交了招股书、通过聆讯。

围城外的急着入局，而领先的局中者也在加速奔跑。1月20日，碧桂园服务（06098，HK）报收每股68.65港元，总市值首度超过了2000亿港元，这也是首家突破2000亿市值的物业企业。而与此同时，其母公司碧桂园的总市值也不过2291亿港元（截至1月21日收盘）。

而在碧桂园服务执行董事兼总裁李长江看来，突破2000亿港元市值，“似乎是情理之中的事情，是迟早都会发生的事。”

另一家头部物业企业恒大物业近期也向市场释放出一张内部“军令状”。恒大物业内部召开了军令状誓师大会，并下达两大考核目标：其一，今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米；其二，每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。

恒大物业这两个目标是什么概念？截至2020年上半年，上市物业企业在管面积最大的是彩生活，其在管建筑面积为3.64亿平方米。

定下如此前所未有的在管面积规模增长目标，也意味着恒大物业今年将开启超大规模的收并购，此举也意味着恒大将开启更多市场份额的抢占。而物业并购市场已热闹多年，标的价格也越来越高，恒大最后能否如愿实现目标还有待时间检验。

一位TOP5物业企业的高管告诉《每日经济新闻》记者，当下是物业企业能够迅速扩大资本、资源的机会，有机会就抓住，这无可厚非，不然到下一轮可能就没机会了。

政策助推想象，天花板还未到

在2020年8月前后，港股物业股曾有一轮较大幅度的回调，跌幅在2%~20%不等。即便在物业企业陆续发布不错的中报业绩之后，物业股也未见明显起色。

彼时，一位长期跟踪港股市场的券商人士就告诉《每日经济新闻》记者，暂时看，物业股是一个短期的回调，但再次上涨需要基本面新的利好出来。

到2020年底，物业股就再次迎来了基本面新的利好。12月，住建部、国家发改委等六部门发布关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见。意见提出，要补齐居家社区养老服务设施短板，推行“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式，积极推进智慧居家社区养老服务。

今年1月，住房和城乡建设部等十部委又联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》），从6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。

这其中最大的亮点便是对物业企业放宽了经营权限。《通知》出台后，港股物业股随即出现普涨。

东北证券近期研报指出，考虑政策打开行业潜在提价空间、鼓励品牌物业市场化外拓和社区增值服务快速拓展，未来龙头物管公司，尤其是品质优秀、口碑较好的优质标的应享受更高的估值溢价。

上述两项政策的出台，无疑从国家政策层面给物业企业吃了一个定心丸，也给物业行业锚定了链接业务的想象空间，而这正是资本市场看好物业企业的重要因素之一。

“物业行业目前确实还看不到天花板，无论从市场规模还是市场总量来说，增长空间都十分庞大。”某TOP10物业公司中层人士张敏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房地产开发的增量市场肯定是有一定保障的，而如老旧小区、公建配套等的存量市场空间也不小。

上市对物业企业而言也不是一蹴而就，纵然可以乘上大势的东风，但资本依旧看重规模是否有足够吸引力，以及服务质量、品牌效应、规模增速等指标。

中信证券此前的研报显示，行业龙头企业接下来均将登陆资本市场，提升市场整体气氛，但投资或形成分流，品牌缺乏竞争力、在管面积增长缺乏确定性的中型物管企业将面临边缘化风险。